来源：每日经济新闻
3月份以来，房地产市场迎来新一轮调控热潮。据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年全国“两会”之后，已有10多个城市出台了新一轮的楼市调控新政，内容涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号购房、扶持刚需买房等。
业内人士指出，在“分类调控、因城施策”这一基调的指引下，出台房地产调控政策的城市范围不断扩大，调控力度不断加强。在加强各城市分类调控的基础上，房地产市场的长效发展机制开始发力，显著表现如住房租赁市场建设提速，中央及各地政府正在通过政策引导加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，这些都有助于实现房地产市场的平稳健康发展。
新一轮调控更加精准
2018年政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”这为这一年的房地产市场定下基调。
进入3月，昆明首先出台楼市调控政策，安徽省阜南县紧随其后。随后，包括杭州、南京、广州、成都等城市纷纷开启调控模式，长沙、大连、深圳、海南等多地提出差别化购房措施。此外，山东、江西等地也于今年首次提出，房价上涨压力大的县市限制住房转让，并适时采取认房认贷、限贷、限购等措施。
58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，全国“两会”过后，出台政策的城市大都集中在一二线，这类城市的短期调控在不断趋紧，大连加入限购、杭州加入买房摇号大军等都是调控加码的直接体现。
“3月密集出台新政其实并不意外。”张波认为，2018年一二线热点城市房价上升的动力明显偏弱，三四线城市甚至县城在“去库存”的推动下可能持续小幅上行态势。而全国两会期间已经明确了短期调控不放松、长效机制深化落实的方向。所以一些房价上涨过快地区出台新政直指市场稳定，并且政策也更加结合当地的实际情况，向刚需和无房家庭提供更多倾斜，这符合房地产市场调控的方向，又保证了房地产市场健康发展。
长效机制进一步落地
值得一提的是，近日中央财经领导小组会议、住建部新闻发布会以及近期热点楼市调控动向也释放了另一个信号：长效机制从顶层设计开始“落地”。实际上，中央已作出了“深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”的指示，这不仅是关注的重点，也是未来政策聚焦之处。
易居中国执行总裁丁祖昱则表示，通过对各房地产政策系统分类研究，几个关键的字眼集中在“限购”“户籍”“贷款”“稳定”“调控”“共有产权”“租购并举”“租售同权”“房地产税”等。具体来看，调控政策共性集中在土地、租赁、税收、保障、金融等5个方面。
克而瑞研究指出，长效机制的目的是既要保障房地产市场平稳健康运行，又要保障居民住有所居。长效机制应当长期发挥作用，从而规避房地产市场短期内大起大落。
2018年，房地产长效机制将由理论层面进入实践层面。长效机制的出台将逐渐纾解经济增长与房地产行业之间的矛盾，抑制房地产泡沫，实现房地产市场长期达到“持续、平稳、健康”的目标，实现住有所居。
克而瑞认为，未来3～5年，长租公寓的兴起、集体土地的入市以及去年大热的共有产权住宅政策，势必会对市场供需、房价产生持续深远的影响。
差别化调控将常态化
2018年房地产长效机制由理论层面进入实践层面。而这一阶段，随着城镇化红利的逐步消退，与之紧密相关的房地产行业在市场规律的作用下也渐渐迈入“白银时代”。
张波告诉记者，“房住不炒”的大背景下，房地产市场今年整体维持平稳将是大概率事件，但不同城市之间的差异化会愈加明显，一线和部分二线城市的调控从严且不会放松，而二三线城市中又会是差别化调控集中的城市，城市内限购区域的调整、刚需人群的保障、交易的规范化等都是重点调控的方向。
新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，可以预见，北京共有产权住房会降低普通商品住房成交额，市场增长机会有限；上海增加自持租赁住宅，减少可售住宅用地供应，未来京沪楼市都不太可能再现楼市火爆情况。
一二线城市同样也是分化的，比如进军成都、重庆、武汉的房企都获得了巨量的市场增长机会，但固守在京沪深与厦门、天津、南京、石家庄这样的城市恐怕就难以获得业绩的增长。具体到城市，市场研判往往聚焦城市空间、市场规模、竞品数量，但其实应当更多关注的是，房企在城市中的市场份额，以及怎样的产品竞争力才能获得更大的市场份额。
2018年政府工作报告中指出“继续实行差别化调控”，那么具体落实到城市，会以什么为标准来实行调控政策呢？
张波告诉记者，差别化调控的难点就在于如何找到城市间的差别点，并结合人群居住的实际情况进行精准调控。以成都为例，既要保证楼市整体平稳，又必须照顾到刚需等合理的购房需求，那么落实限购政策的基础上，对于刚需人群在摇号买房上给予倾向性照顾就是差别化调控的直接体现。因此，差别化调控的目的都是统一的，但实际操作手段或有一定差异，并没有严格标准界定。楼市调控的后半场，差别化调控将成为一种常态。
而伴随着调控的深入，问题也接踵而至。欧阳捷表示，一些二线城市一二手价格倒挂幅度过大，已造成市场价格信号紊乱，引发市场哄抢，而二线城市主要是供不应求，所以才会出台摇号政策。
欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，这产生的直接后果是房价倒挂，有资格的改善型购房者变身投机投资客，利用限价监管套利，助长了投机风气。他建议，未来应当适当提高部分新房特别是高端住宅的限制销售价格，让一二手房价回归相对合理区间，减少投资投机的监管套利。
三四线的掘金机会
一二线城市住宅用地供应逐年下降的趋势不会改变，欧阳捷表示，未来无地可建、无房可售将成为热点城市新常态。因此，剩下的三四线城市就成了房企增长的最强“引擎”。
今年全国整体楼市下调，需要三四线城市交易量的拉动。对于房企来说，除了强调控的一二线城市，三四线城市还是相对稳定，市场供大于求或者供求关系基本均衡。在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的大背景下，与其固守业绩很难增长的城市，不如把有限的资金投入发展更快的城市。
同时，对于房企来说，如果规模上不去，排名会往下掉。在三四线城市，房企可以通过高周转、快销售，获得更高利润率。而一二线城市往往占用大量资金，使得周转率下降，现金回流速度慢，利润空间被压缩，既不可能实现业绩增长，也很难获得利润的增长。强调高周转和冲规模房企必须下沉到三四线城市，因为棚改可能带来机会。
因此，企业要在规模和利润之间寻找平衡点。10亿规模的企业，哪怕做到20%的利润，也只有2亿元；但如果是100亿规模的企业，哪怕利润率只有10%，也能有10亿的利润。因此，有规模才有利润。而坚守一二线，既不能业绩增长，又不能保证排名，下沉三四线是唯一路径。
欧阳捷对《每日经济新闻》记者表示，过去房企更多关注微观市场，比如当地客户、环境、竞品、管制等，视野未免局促。当前，市场面临的形势更加曲折复杂，宏观研究变得更加重要，更要前瞻预判和战略应对。而去三四线城市，必须要理解市场，对当地政策要仔细研究。
